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当下郑州，最神秘莫测的区域在哪里？
毫无疑问，北龙湖！
1
当下的北龙湖，就是一场吃鸡游戏。
一提起北龙湖，很多人首先想起的就是豪宅窝之类的，当然讲话比较好听的会说，这是中原人居巅峰。
今天，我们想换个角度来看北龙湖。
这是目前北龙湖项目的分布图——
北龙湖当前项目分布图▼
从项目分布上来看，除了东南角的那一撮之外，其实龙湖中环路以内的项目从大区位和大环境上来说，几乎没差。
对，你的确临河，但我到河边也只是一个街区的距离；对，你的确是挨着地铁口，但我也只是步行10分钟而已。
在这个区域里，资源是共享的，配套是共享的，城市价值也是共享的，所以，单纯从区位上来说，这一大板块里的所有项目几乎是类同的。
这是目前北龙湖入市项目的基本指标信息——
从品牌影响力上来看，忽略那么几个莫名其妙的地头蛇房企，大家几乎都能正面“刚”一下。你是全国房企，那我是省内标杆，你是一线房企，我有国企背景，咱们势均力敌，谁也不一定比谁输一筹。
从指标上看，更有意思。大家都是百亩以内的土地，社区大小差不多；容积率指标大都是1.5上下，相关指标大差不差。这也就会必然导致，最终呈现的产品类型也趋向同质化，一大票的洋房、叠拼涌现出来。
还有一个也比较有意思——
北龙湖的这几个项目，连设计团队都找的势均力敌，甚至有三个项目，请的还是同一个设计师。
上和院找李玮珉和庄镇光，善水上境就找梁志天，正弘瓴一看，那我只好邀请任治国了。
最狠的当属融创，一不做二不休，干脆把李玮珉、庄镇光、任治国全请来，任治国做规划设计，庄镇光做景观设计，李玮珉做室内空间设计。
最有意思的是这个——
你能分清楚上面这些项目么？或者说，再简单一些，你能分清楚这上面是几个项目么？而下面这个呢，这是几个项目的推广单页？
一水的中国风，一水的黑配金。
我拿着这两张图，问楼市宋慧乔“米小妹”，这是几个项目？
她闪烁着怀疑的眼神，这难道不是一个么！
北龙湖的项目竟然能够相似到，连风格呈现和外部视觉的呈现都几乎相似或者雷同。
不过这个也很好理解，指标都是相同的，找的都还是那几个大师，自然设计风格就会相似。而风格相似，总价相似，客户相似，那么对外的视觉呈现也会相似。
当下的北龙湖众项目，品牌影响力势均力敌，相关指标大致趋同，产品类型几乎同质，设计团队同根同源，风格表现傻傻分不清，这也就必然导致北龙湖会陷入一场极端同质化的市场中。
市场好的时候，大家可以端坐在茶台之上，握手言欢，济济一堂，相互捧场：
先说好啊，咱哥几个是竞合关系，咱们没必要干仗，只要把大区域的价值做起来就行了，什么同质化竞争，咱哥几个压根不存在。
市场一旦不好……
北龙湖就会立马演变成同质化竞争的大红海！
一大票品牌大佬，拿着区域价值共享、项目指标雷同、产品类型趋同、设计团队同源的项目，空投到一个极小空间里，一起去抢同一拨塔尖客户，近身搏杀。
这个时候，这里就不是北龙湖，而是吃鸡战场！
2
神仙打架，各显神通。
当下的市场，显然不是一个上行的市场。
于是，在这场吃鸡游戏里，落地后的大家开始神仙打架，各显神通。
➤1、正商善水上境走的是高性价比、豪装选材的路子。
哥几个，我区位不太好，容积率指标也相对比较高，说实话，拼溢价我不太占优势。那兄弟我就把选材品质堆起来，选材我就挑着进口的、最贵的来。
价格我是不去追求了，我就求个量，赶紧卖完，趁着土拍限价，我在北龙湖再拿几块地，我拼长线，不计较一城一池得失。
➤2、永威上和院走的是大师手作的路子。
做景观，做品质，做设计是我的强项。那我就把万柳的团队找来，把强项发挥到极致，把房子做成手作和工艺品。
什么？你竟然限价。
好吧，我解散销售团队，不卖了，等着卖现房。
➤3、金茂府走的是科技住宅的路子。
作为经常雾霾，偶尔蓝天，没有春秋，只剩冬夏，气温无常的郑州，你应该吃“科技住宅、恒湿”这套吧。反正科技住宅是我的强项，什么毛细管网、地源热泵都怼上。
➤4、正商珑湖上境走的是低总价、性价比的路子。
嗯，我来了，又是我，没办法，北龙湖，我地多，还有一块呢。
同样还是，我做长线，不计较一城得失，把量做起来。
怎么保证销售速度和流量？把面积做小，总价就降下来了。
正商珑湖上境的主力户型是143㎡，占到了50%。对，你没看错，北龙湖也出现了140㎡的户型，首付低至250万。
➤5、正弘瓴走的是均好性的路子。
正弘瓴有什么？大师设计+全生命周期+儿童乐园+会所+风雨连廊+……
反正我啥都有，看你好哪一口儿了。
➤6、雅居乐御宾府，走的是高赠送的路子。
各位老铁已经把该请的大师请完了，该走的路子走完了，你们让兄弟我咋办？
事已如此，别怪兄弟使狠招了——
全复式+高赠送。下叠送南北花园+地下负一层；中叠送地下负二层；上叠送挑高+阳台。
刚需项目也许会觉得送点面积这有啥，但是要记得，这是房价一平4万+的北龙湖，敢送十几平米，一台宝马就出来了。
在这场近身搏杀的吃鸡游戏中，现在还留在场内的，谁也不是吃素的。
3
后发者融创。
北龙湖就是个大红海，所有的项目都在吃同一类的塔尖客户。谁能在这一波塔尖客户中，找到属于自己的那批客户，谁就赢得了这场吃鸡竞赛。
在这场吃鸡竞赛里，有两位选手入场时机最差，一个是金茂，一个是融创。
他俩是在地价的顶峰，高地价空投到了战场里，等他们落地的时候，上面的各位老铁们早已摆好了阵势，架好了枪，严阵以待。
上面已说，金茂眼看情况不对，祭出了积攒多年的科技住宅开发经验。
而融创呢？留给它的空间，已经不足了。
怎么办？好焦虑！
融创先在风格上做了一个匹配迎合，匹配迎合中原，匹配迎合中原人民。
中原最牛的时候是啥时候？
宋朝。
于是，融创中原壹号院采用了“宋风美学”的设计风格。为了能达到宋风类似汝瓷的典雅平正，它在外立面材质上选取了一种类似晶钻玻璃的材质。
中原壹号院通过立面风格去匹配和迎合中原人的审美喜好，让中原人觉得，哎，他懂我，他尊敬我，想当年泱泱大宋，想当年我中原人民……
再然后，就是选客户的问题了。
其实在北龙湖的终极置业客户也是有细分和分类的。在一大波的终极置业客户中，壹号院应该细分、选取哪些客户？
最终，壹号院选取的是一小撮极为细分的客户——
在现在的北龙湖市场上，找不到合适产品、得不到大满足的客户！
他们中，有人要的是居住生活的改善，而不是空间的再增大；他们中，有人要的是品质感，而不是赠送和性价比；他们中，有人要的是一个能亲近自然的开敞大露台，而不是一个封闭阳台；他们中，有人首先考虑的是美、精致、漂亮，其次才是常人眼中的实用性……
这些人用一个词概括，应该叫“精致主义者”。
针对这些人，融创做了很多大胆的细节设计——
比如，191㎡四房的空间设计。
融创中原壹号院的191㎡户型，它并未采用市场上普遍的宽厅设计，而采用了T型的空间设计，将着力点放在空间的丰富性和层次性上。
我个人比较喜欢的就是进门口的这一面墙。
打开入户门，就是充满厚重感玄关。玄关一边是简洁明亮、强调通透感的客厅，另一便是在通透感之余，因为大理石的纹理而略多一点质感的餐厅。
餐厅与玄关中间，沿着泛着温暖微光的走道延伸过去，尽头藏着的是百叶格栅围起来的一个半开敞书房，让人有种柳暗花明的感觉，整体的空间又有了一个层次。
就单单这么一面入户的墙，黑与白的对比过渡，空间功能的起承转合都在这里交汇，线面勾勒充满丰富性而又不杂乱。
这个户型，从客厅空间的开阔性来上说，肯定不如宽厅。但与此同时，这个户型的空间的戏剧性、精致性和丰富性也是宽厅所无法塑造的。
融创这个191㎡四房，针对的就是不需要宽厅的空间开阔感，只追求细微、精致的居住品质改善的那一小撮人。
还有，315㎡户型的露台设计。
我们去看这个户型的时候会发现，在315㎡这个面积段里，它的客厅不算大。
因为，它将客厅的面积有一部分让渡给了一个超大的露台，或者说叫空中花园，这部分的面积有15㎡左右。
这是一个开敞的露台，对，不是封闭的。
有了这个露台，客厅空间就能一直延续到外部。为了增强整体空间的延续性和通透性，样板间的厨房采用了玻璃隔断，这样即便在厨房烧菜，也能让视野穿透到阳台之上。
这种内外空间的延续和互动，让这栋4层的平层，在使用感受上产生别墅的错觉。
当然，这样做并非百利而无一害，肯定会有问题。比如，咱北方城市的雾霾和风沙。
但是，李玮珉有一句话我觉得说的挺有道理：
也许每100个郑州人中，只有10个人觉得这个户型不错，打开阳台不错。但是，这10个郑州人在现在市场上的100个产品里，也找不到1个能满足他的需要，这个户型就是为了满足百人中的这10个人。
最后还有，315㎡户型的露台设计。
现在绝大多数一层带地下室的户型，他们通往地下室的楼梯大都隐藏在某个角落里，很少敢把楼梯直接放在屋子正中，因为这样会显得整个空间特别突兀。
而融创这种带地下室的户型，直接把楼梯放在了一进门的正中间。推开入户门，你看到的不是一个玄关墙面，而是一个屏风墙面，屏风后面就是通往地下室的楼梯。
屏风百叶上，有金属的置物架，可以摆放上花瓶和工艺品。屏风后面的微光泛上来，整个楼梯间就仿佛一个有光的容器。
这个大胆设计，劣势在于占用了客厅最核心的一部分空间，但优势在于——美、漂亮、精致。
类似这样的设计细节还有很多，比如泳池的半开敞设计、会所的地下空间设计、岛式景观设计等等。
这些设计让壹号院最终变成一个不能让所有人都开心、喜欢的项目，而属于一种小众的、区隔的、个性化的项目，它让很多人产生一种微微的疏离感。
恰恰是这种疏离感，一小部分在过去买房过程中饱受挫折的人，又因为遇见融创壹号院，而心生喜悦。
在这场战争中，融创将宝压在了壹号院这个更像是为一小撮的“精致主义者”定向开发的小众项目上，并以此来区隔竞争，以此来规避正面的价格比拼。
4
结
北龙湖的吃鸡之战刚刚开始，在市场和限价的双重压力下，留给众项目的安全区越缩越小。
有人落地就捡了满配的98K和M4，趁着先发优势，四处寻找对手，准备正面硬“杠”；有人落地就剩个小手枪，只好无奈选择“苟”着；后面还有数个拿到限价地的兄弟们，隐匿在草丛里，当着“伏地魔”和“幻影坦克”，偷偷瞄准，随时准备来一枪……
谁胜谁负，天知晓。
后发进场的融创，选择了平日里最不被人关注的那一小撮“精致主义者”作为突破口，其背后还有深耕郑州的10余个项目作为流量输血支撑。
其策略的精准，值得每一个人去学习。
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